「J-REITって、どこから物件を買ったりするの？」
「J-REITって、どっかの会社がやっているんでしょ。信用できるの？」
いざ、J-REITを通じて不動産投資をする気になったとして、その運営とか、気になりますよね。
そのような場合は、スポンサーをチェックしましょう。実は、J-REIT投資を行う上で、このスポンサーが最も重要だったりします。
J-REITとスポンサーの関係
J-REITにとって、スポンサーはかなり重要な位置づけで、一般的には、スポンサーがJ-REITを上場させ、タッグを組みながら、運用していきます。いわば、スポンサーは産みの親であり、共に成長していくことが期待されます。
もちろん、諸々の事情で、途中でスポンサーが代わることもあります。例え、スポンサーが代わったとしても、スポンサーはスポンサーであり、重要な位置づけであることに変わりはありません。
それでは、スポンサーは何をしてくれるのでしょうか？
J-REITでは、不動産物件を扱いますが、その物件の取得と賃貸、また、資金調達などが重要で、それらをサポートするのがスポンサーです。スポンサーが、物件取得のパイプラインとなり、物件のリーシングやマネージメントをサポートします。また、資金調達力にも影響してきます。
一方で、スポンサーが不当な物件をJ-REITに売りつけようとする懸念もあります。これは、リートの利益相反問題と言われています。J-REITへの投資は、スポンサーへの信頼でもあるのです。
スポンサーの種類
それでは、どのような種類の企業がスポンサーとなっているのか見ていきましょう。
不動産会社
まずは、当然ながら、不動産会社がスポンサーとなる場合です。Jリートは、不動産投資信託であり、不動産会社は不動産を扱う会社であり、J-REITの多くのスポンサーが不動産会社です。
一口に不動産会社と言っても、大手総合不動産会社から、中古物件再生に強い会社や、賃貸住宅の建設・仲介・管理を主体としている会社など、様々です。スポンサーである不動産会社の強みが、そのままJ-REIT銘柄の特徴となります。
以下のページで、J-REIT銘柄とスポンサーの一覧が見れます。
商社
総合商社が、その総合力を活かして、スポンサーになっている銘柄も多くあります。
総合商社は、いろんな業種や多くの取引先とのネットワークがあり、総合商社としての強みを活かした運用が可能です。具体的な商社スポンサーとしては、三菱商事、三井物産、丸紅、伊藤忠、双日などです。
建設(住宅メーカー)
不動産会社に近い存在かもしれませんが、建設業に属するスポンサー会社もあります。
具体的には、住宅メーカとして馴染みの深い積水ハウスや大和ハウス工業などです。これらの企業がスポンサーのJ-REITでは、住宅だけでなく、オフィスビルや商業施設なども対象物件となっています。
鉄道
鉄道は、その沿線の土地と共に栄え、共存しています。鉄道会社がスポンサーである場合、その沿線を中心にした物件を扱う場合が多くなります。沿線の土地や街を開拓し、人の流れが多くなれば、輸送機関としても、儲かるというわけです。
具体的な鉄道系スポンサーとしては、渋谷および東急沿線を主体とする東急電鉄がスポンサーの東急リアル・エステート、大阪梅田および阪急・阪神電鉄沿線を主体とする阪急・阪神グループがスポンサーの阪急阪神リートなどです。
金融
金融系企業がスポンサーとなる場合もあります。
銀行がスポンサーの場合、資金面で安心感があります。証券会社(大和証券グループ本社)がメインスポンサーとなって運用を行っている銘柄もあります。オリックスのような多角化経営している総合グループがスポンサーとなっている銘柄もあり、幅広いネットワークが強みとなっている銘柄もあります。
外資系
外資系スポンサーとしては、まず、物流施設管理会社のプロロジス・グループやGLPグループが挙げられます。これらのスポンサーは、物流施設を専門に扱う、世界有数の物流施設プロバイダーです。
その他の外資系スポンサーとしては、不動産投資会社や、投資ファンドなどが存在します。
その他
その他にも、小売業のイオン、リゾート施設運営の星野リゾートなどがあり、様々な企業がJ-REITを上場させ、スポンサーとなっています。
実は難しいスポンサー選び
「そういうことなら、大手の一流不動産会社がスポンサーのJ-REITが安心でいいよ。」
はい、そうなのですが、物事はそう単純ではないようで、リート投資の一番の目的である分配金利回りを考えると、いろいろと欲が出てきます。
一般的に、優良なスポンサーのリートなほど、分配金利回りが低くなります。同じ金額を投資するなら、利回りは高い方がいいに決まっていますが、スポンサーへの信頼と安心を考えると、利回りは高ければ良いってわけじゃないと。
好景気な時は良いのですが、不況になると、不動産投資ですから、いろいろと心配になってきます。そういう時に、頼りになると言うか、安心感があるのは、やはりスポンサーの信用度と実力と言うことになります。
以下のページで、J-REIT銘柄とスポンサーの一覧が、利回り順で、見れます。