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Jリート投資を始めたあなた、その分配金には、利益超過分配金が含まれていますか。

 

「そもそも、利益超過分配金って何?」
「利益超過分配金を含むって、悪いことなの?」
「減価償却費は、実際の支払いが伴わない費用でお金は残っているんだから、分配してくれていいんじゃない。」
「『利益超過』って言葉が悪いと言うか、誤解の元かもね。」

 

さて、あなたは、利益超過分配金の肯定派でしょうか、否定派でしょうか。

 

利益超過分配金とは

Jリートでは、通常、不動産の賃料収入から費用を差し引いた利益を、投資家に分配します。

 

その費用の中に、「減価償却費」と言うものが存在します。

 

この減価償却費は、建物と言うのは、少しづつ劣化していきますので、建物の耐用年数に応じて、毎年、少しづつ会計上の費用として計上(償却)しましょうね、と言うものです。

 

例えば、単純な例では、1000万円の建物の耐用年数を50年とした場合、1000÷50=20万を毎年、減価償却費として費用計上出来ることになります。

 

この減価償却費ですが、会計上発生するもので、実際の支出を伴わない費用です。そして、積み立てられた減価償却費は、将来の大規模な修繕(資本的支出:建物の価値を高めるための修繕)を行う場合などに使われたりします。

 

Jリートでは、この減価償却費の一部(上限は60%)を、分配金として投資家に配分することができます。これを利益超過分配金と呼んでいます。

 

なぜ、利益超過してまで分配するのか

なぜ、将来の大規模修繕に使うような予定の減価償却費をそのまま貯めて置かずに、一部を、分配するのでしょうか?

 

それは、投資法人の保有物件や方針にも寄りますが、減価償却費を全部、手元に置いとかなくても、やっていけるよね、じゃあ、投資家に分配しましょう、という考えです。

 

財務の健全性を守りつつ、物件価値を維持向上しながら、安定的で、より多くの分配金を投資家に分配できることこそ、投資主への還元であると考える。その1つの方法として、減価償却費の一部が余っているので、利益超過金として、分配することにしましょうという訳です。手元にキャッシュをじーっと置いておいても、有効に活用されていない場合は、逆に投資家からの評価を落としてしまうかも知れませんからね、と言う考えもあるのです。

 

もちろん、むやみに、利益超過分配されても、困るのですが。。。

 

では、どのような場合に、利益超過分配されるのかと言うと、たいがいの場合、減価償却費の割合が多い物件を多く持つリートの場合です。

 

減価償却費は、あくまで建物に対して掛かるもので、土地には掛かりません。ですので、土地の評価が低く、建物の評価の高い場合には、減価償却費の割合が多くなります。

 

例えば、地方や郊外の物件です。具体的には、郊外に物件をもつ物流施設リートや、地方物件を扱うリート、ヘルスケア施設リートなどです。

 

これらのリートの多くが、利益超過分配を取り入れています。

 

もちろん、これは、各投資法人の方針によりますので、必ず、利益超過分配をしているとか、しなければいけないとか、そういう訳ではありません。このあたりは、各投資法人のホームページなどで、利益超過分配の方針について、確認すると良いでしょう。

 

利益超過は悪いことなのか

ここまでくれば、大体の結論は出ていると思いますが、良い悪いの問題ではなく、減価償却費で浮いたキャッシュの使い道の方針に、賛同できるかどうかの問題と言えます。

 

そのキャッシュに、余裕があるなら分配して欲しいと考えるか、あるいは、分配せずに将来の何かの不測事態での改修のために取っておいたり、何らかの投資に回してほしいと考えるか、好みの問題とも言えます。

 

自分の考えにあった方針の投資法人を選ぶ際の、1つの事項と言えましょう。

 

ただ、分配金の金額や利回りだけを見るのは良くなく、その分配金には、利益超過分配金がどれくらい含まれているかは、重要になりますので、これらのことを理解しながら、分配金利回りを眺めるようにしましょう。